在高净值圈子里，配置海外资产变成稀松平常的事儿。贝恩曾发布的《2017年中国私人财富报告》发现，境外资产配置自2011年起成为投资热点，此后高净值人群渗透率逐年上升，一度超过50%。此后，这一比例保持在20-30%的水平。 海外地产仍是最热门的投资类型，这是中国人投资习惯和偏好的发展结果。作为最早一批富裕阶层，60后的观念受制于当时市场环境和产品，略显保守和传统，投资类型以地产和股票为主。随着市场变化，富裕人群的年龄组成变了，70、80后成为主角。他们的购买力更强，消费观念与国际接轨，投资通路更多，但爱买房的习惯并没有完全被打破。 “中国传统投资的三大块主要是股票、房产，及保险。但即便股票市场开放度变高，保险类型多样，它们依然受到地产投资的影响，后者的变化往往是牵动因素，成为此消彼长的产品组合。”复华文旅北京城市公司总经理苏猛对界面新闻评价到。在他看来，早先就在海外布局的复华文旅搭上了这波发展快车，它们先后在纽约、塞浦路斯和黄金海岸合作开发地产项目，其背后是对市场需求的洞察。 但面对新兴标的出现，投资者是否该一拥而上个抢占先机？在海外投资领域深耕数年的苏猛与我们聊了聊他的观点。 界面新闻：近五年来，新富人群海外投资需求增长惊人，您认为背后的驱动力是什么？ 苏猛：我们之前讨论了富裕阶层的年龄变化，但实际上，海外资产配置与年龄的关系并没有很密切，但一定与人群需求有关。支撑海外投资的动力有三个，一个是海外移民与工作的需求，另外留学也会让家庭在海外配置房产，这与国内的学区房概念相似。有购买力的家庭在海外置业实际上兼顾投资及陪读。第三，投资者希望通过海外配置对冲境内资产风险。 界面新闻：作为机构，你们在海外投资时的逻辑是怎样的？ 苏猛：我们虽然在文旅产业，但也是基于金融思维。首先要看目的地发展前景和基础条件。不管是纽约、塞浦路斯还是黄金海岸，无论城市国家划分在哪个类别，我们要看到区域里的经济结构是否健康、城市资源配比是不是健全、人流量够不够大、当地资源属性，和未来增值空间，做出这些基础判定后，我们再去看商务条款和合作模式。 如果一处标的所处环境非常美，自然资源丰富，但基础建设不行，或者周边除了自然资源之外，没有额外支撑，我们不会将它列入优先投资的序列。以黄金海岸为例，它的常住人口和度假人口不如其他受追捧的目的地多，也不是新兴投资圣地，但仍然吸引投资人。一个很重要的原因，这座城市名片——冲浪者天堂，依然在全球受到认可。自然资源丰富，同时有世界靠前的学校及医疗条件，城市对未来规划明确，未来会承办澳洲联邦运动会，基建方面不用担心。综合资源符合我们对标的的选择，再来看我们所开发的地块，拥有一线海景的位置。这样综合评判下来，才是属于我们的优良项目。 一个很简单的道理，现在大家在做资产配置时，并不是投资现状已经很优秀的标的，而更注重未来预期。只有被大众认为是优质的资产才，投资之后才会越做越好。如果所有人判定负面，这样的投资就非常费劲，最终也不会被大家所追捧。 界面新闻：那您怎么看待国内“特色小镇”建设？如果要将这些项目与黄金海岸等海外项目相比，您认为异同点在哪儿？ 苏猛：相同点都是，无论国内还是海外，大家都需要有资产配置的通路。并判断未来形势是否会有抗风险能力、赢利点高不高等。其实，投资者的判定标准还是比较简单的，不可能将标的的物理属性具体得那么细致。 不同点在于，特色小镇与海外度假型标的不是一类投资品。我们在海外投资，还是受到文化、国家法律、行业规范的限制条件，与国内标准完全不同。另外，也无法将国内特色小镇的投资思路去做海外的度假小镇。不可否认，国内度假小镇是一种风潮，但细细研磨，其中更多是一种概念消费。据我了解，许多特色小镇都缺乏运营和可持续发展，甚至是区域政府或者开发商炒作的结果。他们几乎都是在城市非常偏远的地方，自然资源虽然丰富，但是基础设施建设落后。作为投资来说，客观判定并不会很高。 界面新闻：您如何看待东南亚地产项目被国内买家欢迎的现象？ 苏猛：这其实反映了投资者对投资通路的渴求。海外配置热门目的地就那么一些，传统的英美、澳洲、加拿大等等。中国大部分有投资能力的客户都已经有布局。东南亚并不是主流投资目的地。在国家对外汇管控非常严格，同时也受一带一路或丝绸之路的政策导向等情况下，东南亚占到一些好处。大部分标的的份额较小，作为投资者来说额度门槛低，非常轻松。再来，以前投资者配置海外地产是处于移民或者教育需求，但现在度假反倒成了新富阶层刚需，个别东南亚国家的医疗资源、教育资源，也不错，自然成为投资方向。但我认为，这些区域并不是主流，只是投资渠道和方向多元化而已。 界面新闻：十九大之后，许多地产项目都在找与一带一路相关的投资点，您如何评价这些“蹭热点”的行为？ 苏猛：投资是一件客观理性的事情，很少会有冲动型消费。并不是一带一路沿线的国家都是很具价值的投资选择。最终政策导向要落到经济层面和资源层面，并看到效果之后才能断定。再分析具体目标时，要客观分析它会不会受到一带一路政策的影响，预期是否会慢慢变好，这其中还涉及时间周期、政策导向、 当地政策扶持等综合因素。所以我们并没有把大部分经历放在这些领域。我们之前做过塞浦路斯的项目，但项目体量很小，也不在重点产品序列中。 界面新闻：商务部11月发布一项数据，今年1-10月中国对外投资总计863亿美元，同比下降40.9%，您对此如何评价？ 苏猛：国家的政策收紧看到效果，这对普通高净值人群还是会受很大影响，包括资金通道和配置能力等方面，但高端人群影响不大。对机构来说，也是如此，我们布局海外市场也不是从近两年才开始。最终还是看项目定位，我们很多项目是向全球发售，国外和国内客户比例大约是四六开，而且面向高端市场，这群人的资产配置往往不会受外汇影响，他们的关注点会自然不同。 不过幸运的是，我们现在投资途径已经不向以前那么单一，市场越来越成熟，投资通路越来越丰富，投资人越来越专业。作为资产配置目的的投资，最重要还是确保自己持有的是优质资产。另外，无论什么投资类别，股票、基金、或者地产，而且还要与需求相匹配，只有如此，才会看到更长久的回报。
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